在建工程抵押一定要進度嗎？

在建工程能否做抵押貸款？

在建工程抵押是指抵押人以合法取得土地使用權(quán)連同在建工程投資資產(chǎn)作為償還貸款的行為。

1.從國家宏觀管理來看，銀行貸款分為多種用途:如流動資金貸款、固定資金貸款、專項資金貸款等。，以利于宏觀調(diào)控，防止盲目擴張和盲目發(fā)展。

2.從銀行站在自己的角度，降低貸款風(fēng)險。

相關(guān)法律知識:

房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)權(quán)利價值的貨幣表現(xiàn)，對房地產(chǎn)的評估實際上是對其權(quán)利價值的評估。由于在建項目不同于已完工或老舊的房地產(chǎn)，其權(quán)利狀態(tài)下的一些情況因各種原因被隱藏。因此，在建工程抵押價值的科學(xué)評估應(yīng)建立在準(zhǔn)確界定在建工程評估范圍的基礎(chǔ)上。

1.土地所有權(quán)

在建項目土地權(quán)屬有兩種，有四種情況，分別是以出讓取得的國有土地使用權(quán)、以租賃取得的土地使用權(quán)和以無償劃撥取得的國有土地集體所有的土地使用權(quán)。由于所有權(quán)性質(zhì)和情況不同，抵押評估價值的內(nèi)涵與被評估項目即將發(fā)生的經(jīng)濟行為并不完全相同。

2.項目所有權(quán)

對于在建房地產(chǎn)項目的抵押貸款評估，需要查明委托房地產(chǎn)項目是否屬于聯(lián)合建設(shè)項目或是否有參與單位，委托單位是否真正擁有委托房地產(chǎn)項目的全部或部分所有權(quán)。如果委托單位是估價對象的主要施工單位，且有一個或兩個承包商，則承包商的價值不屬于委托單位，其價值不屬于估價房地產(chǎn)的抵押范圍。如果估價房地產(chǎn)項目是一個聯(lián)合建設(shè)項目，委托單位對估價對象有什么權(quán)利？因此，評估人員必須充分調(diào)查和掌握上述情況，特別是要弄清項目公司所涉及的各方的權(quán)利，以及各方之間的經(jīng)濟合同在法律上是否有效。估價人員只能對委托單位對委托房地產(chǎn)項目實際擁有的那部分權(quán)利的抵押價值進行評估。

3.施工進度

在鑒定實踐中，每個項目完成的在建工程工程量不同，有的剛完成設(shè)計樓層以下的基礎(chǔ)工程(含地下室結(jié)構(gòu))，有的剛完成裙房結(jié)構(gòu)，有的已完成全部結(jié)構(gòu)封頂。大部分項目，他們的裝修和設(shè)備安裝工程都沒有進行。對于上述不同情況，必須準(zhǔn)確掌握在建工程的實際完工進度，即掌握已完工的實物量，那些未安裝固定在建筑物主體上的材料設(shè)備不能納入在建房地產(chǎn)項目的評估范圍。所以需要抵消在建工程。在評估質(zhì)押物的價值時，我們可以不能簡單地根據(jù)項目的實際投資進度來評估其價值。

4.銷售情況

部分在建房地產(chǎn)項目已取得商品房預(yù)售許可，部分樓盤已預(yù)售完畢。在評估抵押價值時，一定要明確把握兩個問題，一是預(yù)售許可證允許的樓層及其建筑面積，二是開發(fā)商實際已經(jīng)銷售了多少建筑面積。評估時，整個在建房地產(chǎn)項目的評估價值必須扣除已售出的在建工程實物部分的價值和相應(yīng)的土地使用權(quán)價值。因為部分已出售房產(chǎn)的權(quán)利已不屬于委托單位，委托人無權(quán)抵押。